Hagamos el ejercicio con honestidad, porque nosotros estamos en los dos lados: compramos pisos a reformar (es nuestro oficio) y vendemos pisos terminados. Esta es la cuenta completa de cada camino.
El coste real de reformar
Según la guía de precios 2026 del sector, una reforma integral en Madrid se mueve entre 800 y 1.200 €/m² en calidades medias-altas, y en el barrio de Salamanca el rango sube a 900-1.600 €/m² sin IVA. En el segmento en el que trabajamos — carpinterías a medida, piedra natural, climatización por conductos, domótica — la inversión real supera con frecuencia los 2.000 €/m². Sobre un piso de 200 m², hablamos de 400.000 € o más, a los que hay que sumar proyecto, licencias, dirección de obra y 12-14 meses de plazo.
Lo que el mercado paga por el producto terminado
La prima existe y está medida: reformar una vivienda en Madrid aumenta hasta un 30% su precio de venta, según el análisis de Casavo recogido por idealista/news, y el producto terminado se vende sensiblemente más rápido. Esa prima no es un capricho del mercado: incorpora el coste de la obra, el coste financiero de 12-14 meses, el riesgo de sobrecostes (la norma, no la excepción, en fincas antiguas) y el valor de no vivir una obra.
Entonces, ¿qué camino elegir?
Reformar por tu cuenta tiene sentido si se cumplen tres condiciones: tiempo (14-18 meses sin prisa por mudarte), equipo (arquitecto y constructora de confianza, porque el sobrecoste medio de quien reforma sin experiencia es alto) y estómago para gestionar imprevistos — en una finca de 1900, siempre los hay. Si alguna de las tres falla, la prima del piso terminado es probablemente el dinero mejor gastado de la operación. Es exactamente el hueco que ocupan nuestras casas boutique: el resultado de una reforma de nivel, sin el riesgo ni la espera. El antes y después de nuestros proyectos muestra las dos puntas del proceso.
