Cada semana acompañamos a compradores —muchos de ellos internacionales— por un proceso que en España está muy protocolizado y ofrece garantías sólidas. La clave es saber qué se firma en cada momento y qué compromete cada firma. Son tres etapas: reserva, arras y escritura.
El contexto: un mercado grande y líquido
Conviene empezar por una idea: el español es un mercado profundo y con reglas claras. En 2025 se registraron en España más de 700.000 compraventas de vivienda, con los compradores extranjeros marcando máximo histórico según el Colegio de Registradores: cerca de 97.300 operaciones, el 13,8% del total. El sistema registral y notarial español es de los más garantistas de Europa: nada de lo que sigue depende de la confianza entre las partes, sino de documentos públicos verificables.
1. La reserva: parar el reloj
Cuando decides que una casa es la tuya, el primer paso es el documento de reserva: una señal —en nuestro caso, habitualmente el 1% del precio— que retira la vivienda del mercado durante un plazo pactado, normalmente 10-15 días. Ese tiempo sirve para preparar las arras y, si procede, iniciar la solicitud de financiación. Es la fase de menor compromiso: define precio, plazo y condiciones esenciales.
2. Las arras: el compromiso firme
El contrato de arras penitenciales es el corazón de la operación. El comprador entrega el 10% del precio y ambas partes quedan vinculadas con una penalización simétrica: quien se retire, pierde (el comprador, su entrega; el vendedor, el doble). Antes de firmar arras es cuando se hace la due diligence: nota simple del Registro de la Propiedad (titularidad y cargas), certificado de la comunidad de propietarios (derramas pendientes), último recibo del IBI, certificado energético y, en fincas clásicas, el estado de la ITE del edificio. En Lumier entregamos ese dossier documental completo desde el primer día.
3. La escritura: el día de las llaves
La compraventa se eleva a público ante notario —el comprador elige cuál— con el pago del precio restante, normalmente mediante cheque bancario o transferencia OMF. En ese mismo acto se entregan las llaves. Después quedan dos gestiones: liquidar el ITP en un plazo de 30 días hábiles y la inscripción en el Registro de la Propiedad, que la gestoría tramita en unas semanas. Desde ese momento, la titularidad es pública y oponible frente a terceros.
Los números que hay que tener en la cabeza
Sobre el precio de compra de una vivienda de segunda mano en Madrid: 1% reserva → 10% arras (a cuenta) → 89% en escritura, más un 7-8% de gastos e impuestos, donde la partida principal es el ITP del 6%, uno de los tipos más bajos de España. El desglose completo de impuestos y gastos lo explicamos en nuestra guía fiscal de compra en Madrid. Y si compras desde el extranjero, la guía de cómo comprar siendo no residente cubre el NIE y el poder notarial.
¿Prefieres que te acompañemos en el proceso completo, desde la búsqueda hasta la escritura? Así trabaja nuestro personal shopper inmobiliario, y estas son las casas Lumier disponibles ahora.
Esta información tiene carácter orientativo y no constituye asesoramiento legal ni fiscal. Cada operación tiene particularidades: recomendamos contar siempre con un abogado especializado.
