Pocas cosas generan más confusión al comprador —sobre todo al internacional— que la fiscalidad de la compra. La buena noticia: en Madrid es más sencilla y más barata que en casi cualquier otra gran región española. Vamos por partes, con un ejemplo real al final.
Segunda mano: el ITP del 6%
El grueso de la vivienda de lujo madrileña —pisos en fincas clásicas rehabilitadas— tributa como segunda mano por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). En la Comunidad de Madrid el tipo general es el 6%, uno de los más bajos de España — compárese con el 10-11% de Cataluña o el 10% de la Comunidad Valenciana. Sobre una vivienda de 2 millones de euros, esa diferencia autonómica supone 80.000-100.000 euros de ahorro. El impuesto se liquida en los 30 días hábiles posteriores a la escritura.
Obra nueva: IVA + AJD
La vivienda nueva (primera transmisión) tributa distinto: IVA del 10% más Actos Jurídicos Documentados (AJD), en Madrid el 0,75%. En total, un 10,75% frente al 6% de la segunda mano: casi cinco puntos de diferencia. Es una de las razones —junto a la escasez de suelo— por las que la obra nueva pierde peso en las compraventas, como recoge idealista/news, y por las que la rehabilitación integral de fincas clásicas se ha convertido en la vía natural del lujo madrileño: producto como nuevo, con fiscalidad de segunda mano.
Los demás gastos: notaría, registro, gestoría
Son los pequeños de la lista, y en su mayoría están arancelados (regulados por ley). Para una vivienda del segmento alto: notaría entre 600 y 1.500 €, Registro de la Propiedad entre 400 y 800 €, y gestoría (opcional, si no hay hipoteca) en torno a 300-500 €. Si hay financiación, añade la tasación (300-600 €); los gastos de constitución de la hipoteca corren desde 2019 a cargo del banco.
Después de comprar: IBI y tributación anual
Como propietario pagarás cada año el IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), que en el Ayuntamiento de Madrid tiene un tipo del 0,4% sobre el valor catastral — sensiblemente inferior al valor de mercado; en un piso prime del barrio de Salamanca suele suponer entre 1.500 y 4.000 € anuales. Los no residentes tributan además por el IRNR (renta imputada o alquileres, según el uso). Y al vender, el vendedor liquida la plusvalía municipal y la ganancia patrimonial en su IRPF o IRNR.
Ejemplo completo: vivienda de 2.000.000 € en el barrio de Salamanca
Segunda mano rehabilitada: ITP 120.000 € (6%) + notaría ~1.200 € + registro ~700 € + gestoría ~400 € = ~122.300 €, un 6,1% sobre el precio. La misma vivienda como obra nueva: IVA 200.000 € + AJD 15.000 € + gastos = ~217.000 €, un 10,9%. La diferencia — casi 95.000 € — explica por qué el comprador informado del segmento prime madrileño mira antes la rehabilitación integral que la promoción nueva. El proceso completo de compra, paso a paso, lo tienes en esta guía.
Esta información tiene carácter orientativo y no constituye asesoramiento fiscal. Los tipos y bonificaciones pueden variar: verifica siempre la normativa vigente con un asesor fiscal colegiado.
